வில்லங்க சான்றிதழ் - தெரிந்து கொள்வோம்

 பகுதி 1 -

தமிழகம் முழுவதும் பத்திரப் பதிவு அலுவலகங்கள், கம்ப்யூட்டர் மயமாக்கப்பட்டு, சொத்து விபரங்கள் அனைத்தும் கம்ப்யூட்டரில் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளன. இவை அனைத்தும்,1987 ஜன. 1க்கு பிறகு பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளன. அதற்கு முந்தைய ஆண்டுகளுக்கு இன்னும் பதிவு செய்யவில்லை.

சொத்துகள் வாங்கும் போதும், விற்கும் போதும், சம்பந்தப்பட்ட சொத்தில் ஏதும் பிரச்னைகள் உள்ளதா என்பதை அறிய, பத்திரப்பதிவு அலுவலகத்தில், குறிப்பிட்ட சில ஆண்டுகளுக்கு வில்லங்க சான்றிதழ் வாங்கவேண்டும். பொதுவாக பலரும், 30ஆண்டுகள் மற்றும் அதற்கு மேல் தான் வில்லங்க சான்றிதழ் கேட்கின்றனர். பத்திரப்பதிவு அலுவலகங்களில் கம்ப்யூட்டர் பதிவு 1987 க்கு பிறகே உள்ளது. அதற்கு மேல் வேண்டும் என்றால், தேடி கைப்பட எழுதித் தான் சான்றிதழ் தர வேண்டும். அதற்கு கால அவகாசம் தேவைப்படும். இதனால், வில்லங்க சான்றிதழ் பெறுவதில், பொதுமக்களுக்கு சிக்கல் ஏற்படுகிறது. வீடு, நிலம் போன்ற அசையா சொத்துக்கள் வாங்கும் போது, அதற்கு சட்ட ரீதியில், முறையான வழிமுறை என்ன என்பதைப் பலரும் அறிந்திருப்பதில்லை. அரைகுறையாகக் கேள்விப்படும் விபரங்களை வைத்தும், பழக்கமானவர்கள் சொல்கிறார்களே என்பதைக் கருத்தில் கொண்டும் சொத்துக்களை வாங்கி விடுகின்றனர். சொத்து சரியான முறையில் பதிவு செய்யப்படாதபோது உரிமையாளர்கள் பல இன்னல்களுக்கு ஆளாக நேரிடுகிறது. சில சமயம் தமது சொத்துக்களைக் கூட இழக்கும்படி ஆகி விடுகிறது.
நாம் வாங்குகிற சொத்துக்களை உரிய வகையில் பதிவு செய்தல் மிகவும் அவசியம். பொதுமக்களில் பலருக்கு அந்த விழிப்புணர்வு இருப்பதில்லை. பல சொத்துப் பிரச்சினைகளுக்கு இதுவும் ஒரு காரணமாக அமைந்துவிடுகிறது.
EC (Encumbrance Certificate) வில்லங்கச்சான்றிதழ்:
ஒரு குறிப்பிட்ட சொத்தின் பதிவு விவரங்கள் அனைத்தும் இதன் மூலம் நாம் தெரிந்து கொள்ளலாம். அதில் கீழ் கண்ட விவரங்கள் இருக்கும்.
1. சர்வே எண்
2. விற்பவரும் வாங்குபவரும் செய்து கொண்ட ஒப்பந்தம், செய்து கொண்ட தேதி, பதிவு செய்யப்பட்ட தேதி
3. பதிவுத் தன்மை அதாவது Sale Deed, Mortgage Deed, Agreement போன்ற விவரம்
4. சொத்தின் மதிப்பு
5. சொத்தை எழுதிக் கொடுப்பவர் மற்றும் எழுதி வாங்குபவர் பெயர்
6. தொகுதி மற்றும் பக்க எண்
7. பதிவு செய்யப்பட்ட ஆண்டு மற்றும் பதிவு எண்
மேற்கண்ட விவரங்களின் மூலம் ஒரு சொத்து எந்தெந்த வருடம் யாரால் வாங்கப்பட்டிருக்கிறது என்ற முழு விவரங்கள்ம் தெரியும். EC-யை வைத்தே தாய்பத்திரத்தில் இருந்து நாம் யாரிடம் நிலம் வாங்குகிறோமோ அது வரை உள்ள எல்லா பத்திரங்களையும் நாம் சரி பார்த்துக் கொள்ளலாம். மேலும் நாம் வாங்க இருக்கும் சொத்து ஏதேனும் ஒரு வங்கியில் Registered Mortgage(பதிவுசெய்யப்பட்ட அடமானம்) செய்யப்பட்டிருக்கிறதா என்ற விவரமும் இதில் தெரிந்துவிடும். முன்பு, சொத்து சம்பந்தமாக EC-ல் சில தகவல்கள் வர வாய்ப்பில்லை.
கைப்பட எழுதித்தரப்படும் சான்றிதழ்
1. 01.11.2009-க்கு முன்பு சொத்தின் உரிமையாளர் அந்த சொத்தை விற்பதற்குயாரையாவது Power of attorney-யாக நியமித்து இருந்தால் அது EC-ல் வராது.
Power of attorney-ஐ பதிவு செய்ய புதிய முறையை அரசாங்கம் 01.11.2009-ல் இருந்து அமல்படுத்தியது. அதன்படி Power of attorney பதிவு விவரம் EC-ல்வரும்.
2. சொத்தின் உரிமையாளர் சொத்தை விற்பதற்காக யாரிடமாவது பதிவு செய்யப்படாத ஒப்பந்தம் (Unregistered Agreement) போட்டு இருந்தால் அதுவும் EC-ல்வராது.
3. சொத்தின் உரிமையாளர் சொத்தை விற்பதற்காக யாரிடமாவது பதிவுசெய்யப்படாத அடமானம் (unregistered mortgage) வைத்திருந்தால் அதுவும் EC-ல் வராது.
மேற்கண்ட மூன்று விஷயங்களிலும் நாம் கவனமாக இருக்க வேண்டும். பல மோசடிகள் நடப்பதற்கு இவை மூன்றும் காரணமாகி விடுகிறனது.
EC பெறுவது எப்படி?
சொத்து எந்த சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யப்பட்டிருக்கிறதோ அங்கு வில்லங்கச் சான்றிதழுக்கு விண்ணப்பித்து பெறலாம். 01.01.1987-ல் இருந்து தான் Computer மூலம் EC பெற முடியும். அதற்கு முன்பு Manual ECதான்.01.01.1987-ல் இருந்து EC தேவைப்படும் பட்சத்தில் இணைய தளத்தின் மூலமும் விண்ணப்பம் செய்து பெறலாம் இணைய தளத்தின் முகவரிwww.tnreginet.net இந்த வசதி தமிழ் நாட்டில் குறிப்பிட்ட சில இடங்களுக்கு மட்டும் தான் இருக்கிறது. எந்தெந்த இடங்களில் இந்த சேவை இருக்கிறது என்ற விவரம் இணைய தளத்தில் குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும் அல்லது சென்னை இராஜாஜி சாலையில் உள்ள அலுவலகத்தில் விண்ணப்பம் செய்து தமிழ்நாட்டில் உள்ள எந்த சொத்திற்கும் EC பெறலாம்.
விண்ணப்பத்தில் விண்ணப்பம் செய்பவரின் பெயர், முகவரி, சொத்து விவரம்மற்றும் கிரையப்பத்திர விவரம் முதலியவைகள் கேட்கப்பட்டிருக்கும்.விண்ணப்பத்தைப் பூர்த்தி செய்து தேவையான கட்டணத்தைச் செலுத்தி விண்ணப்பம்செய்ய வேண்டும். இணைய தளத்தின் மூலம் விண்ணப்பம் செய்பவருக்கு தபால் மூலமோ அல்லது நேரிலோ EC கொடுக்கப்படும். அவ்வாறு கொடுக்கப்படும் போது அதற்குரிய கட்டணங்கள் வசூலிக்கப்படும்.
அதற்கு என்ன செலவாகும்?
பத்து ஆண்டுகளுக்கு என்றால் முதல் ஆண்டிற்கு ரூ.15 ம், பிறகு ஒவ்வொரு ஆண்டிற்கும் ரூ.5 ம் கட்டணமாக வசூலிக்கப்படுகிறது. அத்துடன் விண்ணப்ப கட்டணமாக ரூ.11 வசூலிக்கப்படும்.
கம்ப்யூட்டர் முறையில் எடுத்துதரப்படும் நகல்
பதிவு செய்யப்படாத அதாவது EC-ல் entry வராத, சொத்து சம்பந்தமான நடவடிக்கைகளால் ஏற்படும் விளைவுகள் என்ன?
ஒருவர் தன்னுடைய நிலத்தை விற்பதற்கு மற்றொருவரை Power of Attorney-ஆக 2005-ல் நியமனம் செய்திருந்தார். Power of Attorney-ஆக நியமிக்கப்பட்டவர் சொத்தை விற்பதற்கு காலம் தாழ்த்தவே சொத்தின் உரிமையாளர் அவருக்கு தெரியாமல் Power of Attorney-யை ரத்து செய்துவிட்டார். இதை மறைத்தோ அல்லது தெரியாமலோ Power of Attorney-ஆக நியமிக்கப்பட்டவர் சொத்தை விற்பனை செய்வதற்காக மற்றொருவரிடம் முன் பணம் வாங்கி கிரைய ஒப்பந்தம் (Sale Agreement) செய்து விட்டார். சட்ட ரீதியாக இது செல்லுபடியாகாது. சொத்தின் உரிமையாளர் வேறு ஒருவருக்கு சொத்தை விற்றுவிட்டார். பவர் பத்திரத்தில் இரு வகை உள்ளது. ஒன்று, வெறும் பவர் பத்திரம். இதில், சுவான்தார், பவர் agent க்கு, சொத்தை விற்க அனுமதி கொடுத்து, பின்னால், தனக்கு சொத்தை விற்ற கணக்கை ஒப்படைக்க வேண்டும் என்று எழுதி இருந்தால், சொத்தை வாங்குபவர், இடத்தின் உரிமையாளரிடம், பவர் agent தன் பிளாட் டுக்கு உரிய கிரைய தொகையை செலுத்தி விட்டாரா என்று பார்க்க வேண்டும். அல்லது இன்னொரு வகை, இடத்தின் உரிமையாளர், பவர் பத்திரம் எழுதி கொடுத்து, கிரைய ரசீதும் கொடுத்திருப்பார். அதுவும், பதிவு செய்யப்பட்ட பவர் பத்திரத்திலேயே தற்போது வந்து விடுகிறது. உயில் மட்டும், எழுதி கொடுத்தவரோ அல்லது எழுதி வாங்கியவரோதான் நகல் பெற முடியும். பிற பத்திரங்களுக்கு யார் வேண்டுமானாலும் நகல் வாங்கி கொள்ளலாம்.

 பகுதி -2

சட்டம் என்ன சொல்கிறது

 வில்லங்கம் போட்டாலும், அதில் உண்மையான விவரங்கள் சரி வர கிடைப்பதில்லை. அதன் பின்னால், இது கூடுமான வரை சரியாக இருக்கும் என்றுதான் சொள்ளபட்டிருக்கும். ஒரு வேளை, சரியாக வில்லங்கம் வராமல் சொத்தை வாங்கி விட்டால், அதற்கு யார் பொறுப்பு ? இது சமீபத்தில் வெளி வந்த உயர் நீதிமன்ற தீர்ப்பு ................................ சொத்துக்கள் தொடர்பான வில்லங் கம், பதிவுகள் பற்றிய விவரங்களை விரைவிலேயே இணையதளத்தில் பார்க்கலாம் என்று பதிவுத் துறை சார்பில் உயர் நீதிமன்றத்தில் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது.

கிருஷ்ணகிரி மாவட்டம் ஒசூர் பகுதியைச் சேர்ந்த சதீஷ் என்பவர், உயிரிழந்த தனது தந்தையின் பெயரில் ஆள் மாறாட்டம் செய்து சிலர் நில மோசடி செய்துள்ளதாக புகார் அளித்தார். இதன் அடிப்படையில் கைது செய்யப்பட்ட நபர், ஜாமீன் கோரி உயர் நீதிமன்றத்தில் மனு தாக்கல் செய்தார். ‘சார் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் விண்ணப்பித்து பெற்ற வில்லங்க சான்றிதழ் அடிப்படையிலேயே சம்பந்தப்பட்ட நிலத்தை நான் வாங்கினேன். அந்தச் சான்றிதழில் சதீஷ் தொடர்பான விவரங்கள் எதுவும் இல்லை. வில்லங்கச் சான்றிதழில் உள்ள விவரங்களை நம்பியே அந்த நிலத்தை வாங்கினேன். நான் அப்பாவி’ என்று மனுவில் கூறியிருந்தார்.
இந்த மனு மீது விசாரணை மேற்கொண்ட நீதிபதி எஸ்.நாகமுத்து, இதுதொடர்பாக பதிவுத்
துறை விளக்கம் அளிக்க வேண்டும் என்று உத்தரவிட்டார்.
பதிவுத் துறை ஐ.ஜி. அனுப்பிய கடிதத்தை தமிழக அரசின் கூடுதல் தலைமை வழக்கறிஞர் பி.எச்.அரவிந்த் பாண் டியன் நீதிமன்றத்தில் சமர்ப்பித்தார்.
அதில் கூறியுள்ளதாவது:
சொத்துக்கள் தொடர்பான உண்மை விவரங்களை அறிந்து கொள்வதற்காக ஏராளமானோர் வில்லங்கச் சான்றிதழ் கேட்டு விண்ணப்பிக்கின்றனர். அதே நேரத்தில் சொத்து மோசடிகளும் பெருகி வருகின்றன. இந்நிலையில் சொத்துக்கள் தொடர்பான வில்லங்
கங்கள் மற்றும் பதிவுகளை இணைய தளத்தில் பார்க்கும் வசதி விரைவில் அமலுக்கு வரவுள்ளது. இந்தத் திட்டத்துக்காக மென்பொருள் தயாரிக்கவும், தேவையான கருவிகளை வாங்கவும் தமிழக அரசு ரூ.58 லட்சத்து 33 ஆயிரம் ஒதுக்கியுள்ளது.
இந்த திட்டம் விரைவிலேயே அமலுக்கு வரும். சார் பதிவாளர் அலுவலகங்களில் கூட்ட நெரிசல் மற்றும் ஊழியர்களின் பணிச் சுமை ஆகியவற்றை குறைக்க இந்தத் திட்டம் பெரிதும் பயன்படும்.
மேலும், சொத்துக்களின் உரிமையாளர்கள் எங்கு வசித்தாலும், தங்கள் சொத்து
தொடர்பாக சார் பதிவாளர் அலுவ லக்தில் பதிவாகியுள்ள எல்லா விவரங்களையும் அவ்வப்போது இணையதளம் மூலம் பார்த்து தெரிந்துகொள்ள முடியும். இதனால் சொத்து மோசடிகள் பெருமளவு குறையும்.
இவ்வாறு பதிவுத் துறை ஐ.ஜி.யின் கடிதத்தில் கூறப்பட்டுள்ளது.
இதையடுத்து, ‘இந்த விவகாரத் தில் பதிவுத் துறை ஐ.ஜி. முழு கவனம் செலுத்தி பணியாற்ற வேண்டும். இதற்காக தகவல் தொழில்நுட்ப நிபுணர்களின் உதவியைக் கேட்டுப் பெற வேண்டும்.
அனைத்து விவரங்களையும் கொண்ட முழுமையான வில்லங்கச் சான்றிதழ்கள் கிடைக்கவும், நில மோசடிகளைத் தடுக்கவும் ஒருங்கிணைந்த திட்டம் உருவாக்க வேண்டும்’ என்று நீதிபதி எஸ்.நாகமுத்து உத்தரவிட்டுள்ளார்.
மேலும், ஜாமீன் கோரிய மனுதாரரை சில நிபந்தனைகளின் அடிப்படையில் ஜாமீனில் விடுதலை செய்யலாம் என்றும் நீதிபதி தனது உத்தரவில் கூறியுள்ளார். தவறாக வில்லங்கம் தந்தால், அதற்கு யார் பொறுப்பு ? சார்பதிவாலரே பொறுப்பு. நுகர்வோர் நீதிமன்றம் சென்று பரிகாரம் தேடி கொள்ளலாம். அதே போல, ஒரு சொத்தின் மேல் நீதிமன்றத்தில் attachment உத்தரவு வாங்கினாலும், அதுவும் வில்லங்கத்தில் வரும். அது போன்ற சொத்துக்களை வாங்க கூடாது. பொதுவாக பன்னிரண்டு வருடங்களுக்கு மட்டுமே, நாம் வில்லங்கம் போடுவோம். அதை தவிர்த்து, முப்பது வருடங்கள் எடுப்பது நல்லது. ஒரு சொத்தை அடமானம் வைத்தால், அதை பதியலாம் அல்லது பதியாமல் இருக்கலாம். ஆனால், வங்கிகள், இவ்வாறான அடமான கடனை பதிய வேண்டும் என்று, 2012 முதல் அரசு ஆணை பிறப்பித்துள்ளது. ,